1. Цены на недвижимость стабильно растут

За первые три четверти 2017 года недвижимость в Германии, стране с самой стабильной экономикой в
Европе, подорожала на 5,6%, в основном благодаря низким процентным ставкам немецких банков, приросту
населения и низкому уровню безработицы. Только в отличие от предыдущих лет, волна спроса
распространилась и на второстепенные города, поскольку в ключевых мегаполисах — Берлин и Мюнхен и т.д.,
цены достигли пика, в связи с чем инвестиционные объекты постепенно утрачивают привлекательность для
покупателей, как иностранных, так и местных. В тренде — новые города, в которых финансовые вложения
связаны с более доступными ценами, и, соответственно, более высок процент прироста капиталовложений,
а также рентабельность и прибыль от аренды.

2. Инвесторы зарабатывают на ликвидности и аренде

Cтоит отметить колоссальный рост цен на недвижимость Германии за последнюю декаду. Если принять
март 2007 года за 100%, то к ноябрю 2017 года рост цен на квартиры на вторичном рынке составил 180,2%,
на квартиры в новостройках — 177,4%. Такая ситуация оказалась «на руку» инвесторам, поскольку квартиры
в городах зачастую приобретаются для сдачи в аренду. На растущем рынке инвесторы смогли заработать
дважды — получая доходы от аренды, а также заработав непосредственно на росте цен на жилье. Что
касается частных домов, которые приобретаются в основном для личного проживания, то за последние
10 лет они тоже подорожали, но не столь значительно: если также принять с март 2007 года к ноябрю 2017 г.
рост цен составил 136,9%.

3. Лейпциг cтановится новым направлением для инвестиций

По данным британской газеты Financial Times, вот уже два года подряд Лейпциг является самым
быстрорастущим городом Германии. Немцы называют его «Новым Берлином» или «Маленьким Парижем
Германии». Каких-то пять-шесть лет назад у государства здесь можно было приобрести многоквартирные
дома и даже бывшие отели всего за 1 евро! Однако ситуация изменилась, когда в Лейпциге «поселились»
Porsche и BMW, а так же логистические гиганты AMAZON и DHL, которых привлекли доступные недвижимость
и рабочая сила города, а также низкое налогообложение для предпринимателей. Изумительно сохранившаяся
архитектура города бережно охраняется как законом, так и теперь многочисленными строительными
компаниями. Университет Лейпцига — один из старейших в Германии, а Университет-Клиникум при нем
считается одними из самых лучших медицинских учреждений в Европе. Цены на жилую недвижимость
Лейпцига в среднем составляют от €1000 до €2500 за квадратный метр, а в самом центре города в среднем
составляют €2500-3500. Если объект нуждается в ремонте или санировании — то его можно купить по цене
ниже €1000 за «квадрат».

4. Продажи на рынке жилой недвижимости Германии ставят новые рекорды

Рынок жилой недвижимости Германии продолжает cтремительно расти. Общая сумма сделок в 2017 году
составила €124,8 млрд — новый рекорд для рынка жилой недвижимости Германии. Об этом говорится в
отчете Team Global Corporate Communication от 20 декабря 2017 года. Для сравнения, в 2016 году объемы
инвестиций составили около €119,3 млрд. Устойчивый рост цен и рост объемов продаж характеризуют рынок
жилой недвижимости в Германии.

5. Ставки по ипотечным кредитам являются самыми низкими в мире

Низкие дефолтные показатели по ипотечным кредитам при низких ставках Euribor сделали немецкую
ипотечную процентную ставку самой низкой в мире: она в среднем составляет около 1,6% в год. Заемщику
потребуется, тем не менее, около 20% первоначального взноса от общей суммы кредита — один из рычагов,
которым немецкое правительство предотвращает образование «кредитного пузыря». Сбор банка обычно
составляет 1-2% от общей суммы кредита. Если имущество оценивается более чем в €500 000, то покупатель
должен заплатить за оценку имущества, которая обычно стоит около €300-600. Условия кредитования,
безусловно, отличаются в различных банковских учреждениях, а также зависят от статуса клиента — и
решаются индивидуально при каждом конкретном запросе.

6. Рынок вторичных апартаментов — в тренде у покупателей

В пятерке крупнейших немецких городов — Берлине, Мюнхене, Кельне, Франкфурте и Гамбурге — рост цен
на недвижимость выше, чем в среднем по стране. При этом наиболее значительные темпы роста отмечаются
на вторичном рынке квартир. Так, рост цен на такие апартаменты в этих пяти городах находится в диапазоне
от 24,8% в Кельне до 50,5% в Берлине. Суммарно лидирует конечно регион Северный Рейн-Вестфалия —
регион с самым большим ВВП в Германии и самой большой численностью населения среди всех федеральных
Земель. В 2016 году половина сделок на рынке жилой недвижимости пришлась именно на этот регион, и,
согласно прогнозам экспертов, итоги 2017 года будут не сильно отличаться от прошлогодних показателей.
Cтоит отметить, что в данный момент в Германии наблюдается резкий дефицит нового жилья, и текущие
объемы строительства пока не удовлетворяют высокий уровень спроса.

7. Коммерческий сектор перемещается в города «второго эшелона»

Благодаря «перегреву» цен на коммерческую недвижимость в основных мегаполисах, где рентабельность в
среднем составляет около 3-4%, инвесторы открыли для себя «вторые» города, где оба показателя —
прирост капитала и рентабельность — значительно выше. В среднем, в таких направлениях рентабельность
коммерческих объектов составляет 4-10%, а жилой недвижимости — 3-8% в зависимости от региона.
Высокий спрос на офисную недвижимость, возникший благодаря приросту населения и стабильной
экономикой, и низким уровнем безработицы, все так же остается неудовлетворенным. Застройщики
предпочитают строить эксклюзивные жилые комплексы в центре городов.

8. Растут инвестиции со стороны иностранцев

В Германии стабильно растет приток инвестиций со стороны иностранных частных лиц и компаний. Однако,
как и в других странах мира, однозначными лидерами стали покупатели из азиатских стран, которые
возглавили рынок по объемам инвестиций в коммерческий сектор в 2017 году. Азиатские инвесторы уже
давно вышли на рынок недвижимости Германии. Однако только в этом году они фактически стали главными
покупателями. Объемы инвестиций в текущем году с их стороны выросли на значительные €2,9 млрд, что
составляет почти 9% от общего объема сделок. В то время, как объем продаж офисов и объектов
материально-технического обеспечения (логистики) значительно увеличился, инвестиции в торговую
недвижимость замедлились. Одной из причин этого, вероятно, является «угроза» розничной торговли через
интернет.

9. Страна становится источником стабильности для инвесторов после Brexit

Последние отчеты банка Deutsche Bank и международной консалтинговой компании Pricewaterhouse
Coopers (PWC) отмечают, что Берлин, Франкфурт и Гамбург — как и Германия в целом — выиграют от Brexit.
«Германия заменяет Великобританию в статусе надежного убежища № 1 в Европе», — говорится в отчете
PWC. Немецкий рынок перенимает эстафету фаворита инвесторов у Объединенного королевства.
Меньшие города Германии также набирают небывалую популярность. «Цены в крупнейших городах Германии
начинают выравниваться», — сказал редактор недвижимости Die Welt Майкл Фабрициус в видео-интервью,
— Другие города начинают продвигаться вверх по рейтингам».

«Сегодня это не столько крупные глобальные шлюзы в Европе, сколько ее небольшие столицы и города
второго уровня, которые высоко оцениваются», — отмечает отчет PWC Emerging Trends.

10. Эксперты единогласно дают позитивные прогнозы роста

Международные эксперты единогласно прогнозируют, что спрос на недвижимость Германии, соответственно и
цены, в 2018 году будут стабильно расти, но рост будет под бдительным контролем немецких государственных
учреждений, которые обладают ряжом рычагов, не позволяющим чрезмерный «перегрев» и риск «пузыря».
Так, институт Немецкой Экономики в Кельне опросил 600 немецких агентств недвижимости на тему
перспектив немецкого рынка в 2018 году, и его итоги были опубликованы 15 декабря 2017 года. В дополнение
к общим экономическим темам, участвующим 600 компаниям были заданы вопросы об инвестиционном
рынке, сфере аренды и продаж, рынке земельных участков и т.д. 61% опрошенных компаний считают, что
недвижимость будет увеличиваться в цене в течение следующих 12 месяцев. 39% участников не ждут
существенного роста стоимости жилья. При этом абсолютно никто не верит, что возможно падение цен. Это
также отражается в готовности инвестировать: 71% (+10%) опрошенных компаний по недвижимости
рассматривают возможность увеличения объемов инвестиций. 17% не планируют менять свои вклады в
рынок — и всего 12% хотят уменьшить свои инвестиции. Индустрия недвижимости позитивно смотрит на
предстоящий год. Нет никаких признаков того, что бум, который продолжается с 2010 года, закончится
внезапно, поэтому все немецкие риэлторы рассчитывают отрасль будет продолжать расти в будущем.

В целом Германия, которая уже прочно стала «рынком продавца», привлекает все больше иностранных
инвесторов, порой готовых платить на 10-20% больше оценочной стоимости объектов за «лакомые
кусочки» все еще доступной недвижимости. Поговорка «Кто не успел, тот опоздал» как нельзя более точно
описывает текущий момент и ближайшее будущее. Кроме того, в немецком парламенте, членами
консервативной Партии CDU, выдвинуто предложение об освобождении от налога на покупку
недвижимости стоимостью до €100 000 — либо о полном его упразднении для того чтобы сделать
недвижимость доступной для населения со средним и более низким уровнем дохода.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Деми Пашаолу (Demi Pasaoglu,Maximum Estates) и Е. Демидову .

photocredits: дмитрий кругляк / flickr

Источник: HomesOverseas.ru